PLUI : Orage et... des espoirs ?

 

 

Pour notre bonheur, Établissements Publics Territoriaux (EPT) et Communautés d’Agglomération (CA) sont à l’ouvrage pour nous offrir, dans les prochains mois – voire dans les prochaines années – un Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUI).

 

Ainsi, Paris Terres d’Envol (1) a lancé les concertations dès 2020 pour un PLUI prévu à l’été 2022 (?), le Grand-Paris-Grand-Est (2) a été plus prévoyant en programmant depuis 2018 un règlement pour 2023 (re-?), Paris-Vallée de la Marne (3) ne semble pas encore avoir commencé… Un bon élève toutefois nous indique un chemin : l’EPT Est Ensemble (4).

Le PLUI Est Ensemble est en vigueur depuis février 2020. Règlement, hors zonage : 431 pages. Juste environ le double des règlements par commune… Normal, puisque chaque règlementation générale applicable à l’ensemble des communes de l’EPT en question est agrémentée de notes relevant les exceptions pour…chacune des communes dudit EPT. En bref, on fait un plan d’ensemble, dans lequel on recense les particularités de chacun. Ou comment faire abscons lorsque l’on aurait pu, tout simplement…ne rien changer.

Sans surprise, l’Assainissement, le Bâtiment, les nouvelles Constructions et les Divisions sont à l’honneur des réjouissances à prévoir. Y trouverons-nous l’Espoir ?

Petit Abécédaire des PLUI-prémices…  

 

Assainissement : depuis novembre 2021, les vérifications des raccordements des terrains aux collecteurs d’eaux usées sur la voirie sont laissées au libre arbitre des communes. Tous Franciliens, nous sommes aussi tous différemment lotis… Dans certains EPT, il suffit que votre Bien, Chers Lecteurs, se situe en zone unitaire (comprenez : lieu où les eaux usées et les eaux pluviales ne sont pas collectées séparément sur rue) pour que vous n’ayez rien à faire, exceptée une demande d’attestation – gratuite, pour le moment, comme dans le Grand Paris Grand Est – auprès de l’EPT.

Oui, avec, en filigrane, l’engagement sous votre responsabilité, en cas de vente, que votre propriété est bien raccordée directement au tout-à-l’égout. Si la rue n’est pas desservie par un réseau strictement unitaire, le contrôle sera obligatoire et…payant, donc. Le plus souvent. En certains EPT, comme Paris Terres d’Envol, le contrôle est juste obligatoire et payant, dès velléité de vente. En d’autres lieux encore, comme la CA Paris-Vallée de la Marne, il faut attendre l’envoi de la demande de dossier d’urbanisme à la Mairie par le Notaire – oui, vous avez bien saisi, il faut avoir déjà signé un compromis de vente - pour pouvoir prétendre obtenir, auprès de la CA, un rendez-vous de visite pour savoir si, éventuellement, de mauvaises surprises nous attendent. Après négociation et engagement de vente, donc, on peut apprendre qu’il faudra assumer des travaux de remise aux normes de l’assainissement non inclus dans la négociation de ladite vente… Évidemment, pour la vente d’un appartement, l’enjeu n’est pas existentiel. Pour la vente d’un pavillon, en revanche, le Propriétaire Vendeur doit prendre les travaux d’assainissement à sa charge et, même s’il revient à l’Acquéreur, par accord des parties, de les réaliser, il serait élégant d’en connaître la nature au plus tôt dans la constitution du dossier…

 

Bâtiment : la volonté clairement affichée des EPT et CA de contrecarrer l’action délétère des marchands de sommeil place au cœur des résolutions les normes d’isolation et d’aménagement des espaces existants ou à venir. Les communes ayant déjà, chacune en son sein, décidé d’un zonage individuel pour promouvoir – ou non – la construction de nouveaux ensembles soumis à la RT 2020, il semble qu’un nouveau dessin de ces zones ne soit pas à l’ordre du jour. En effet, la promesse de constructions neuves ne peut que rassurer nos Élus, lesquels pourront s’en remettre aux garanties décennales et autres assurances externes si jamais, etc…etc… Gageons donc que les zonages ne seront nullement bouleversés pour l’instant et que les programmes de promotion immobilière pourront se poursuivre sans encombre d’ici les prochaines élections municipales.

 

Construction : le plus simple à envisager, si l’on s’en réfère à l’expérience de l’EPT Est Ensemble… rien ne se perd - on respectera toujours les limites, les vues, les hauteurs, les espaces verts, les clôtures et les stationnements - et tout se recréera sans transformer vraiment le paysage… Toutefois n’excluons pas l’hypothèse que, dans les prochains mois, un octroi de permis, pour particulier comme pour professionnel, puisse se voir refusé par simple précaution, en prévision d’une éventuelle contre-indication de l’EPT ou de la CA concernés, qu’il s’agisse de divisions pavillonnaires, d’agrandissements, de constructions ou de surélévation de dépendances… Heureusement, en chaque EPT ou CA, nous pouvons retrouver sensiblement les mêmes exigences que dans les communes qui les composent et nous avons donc déjà quelques indications notoires sur les défis à venir.

 

Division : a priori sans objet si l’on considère que les responsables d’urbanisme en Mairies ont décidé de ne plus en autoriser aucune jusqu’à élaboration complète du PLUI les concernant. En réalité, selon la nature des projets, leur élégance intrinsèque, le maintien des espaces verts et l’aménagement des accès, nous pourrons, bien entendu, obtenir des feux verts. Cela se fera au cas par cas, tant que les PLUI ne seront pas opérationnels.

 

Espoir : Il semble qu’en nos villes les Élus et les Équipes municipales œuvrent pour l’harmonie de nos territoires, pour une préservation des espaces naturels et de la qualité des services, mais leurs actions pour l’instant sont plutôt entravées par l’attente des décisions intercommunales.

 

 

Nous allons, certes, subir les conséquences de tergiversations et autres concertations nées de réunions d’élaboration de PLUI auxquelles nous serons rarement conviés, Chers Lecteurs, mais, par chance, vos Agents Immobiliers sont là pour vous aider à lire et à décrypter les règlements actuellement en vigueur. Je vous invite ainsi à vous rapprocher de nous, vos Agents Immobiliers, et de nos réseaux de professionnels, qu’ils soient Géomètres, Constructeurs ou Financiers : nous examinerons ensemble précisément les projets qui vous animent, afin que ceux-ci voient le jour dans les meilleures conditions.

 

 

A très bientôt,

 

Orianne.

 

1 – EPT Paris-Terres d’Envol : Aulnay-sous-Bois, Drancy, Dugny, Le Blanc-Mesnil, Le Bourget, Sevran, Tremblay-en-France, Villepinte.

2 – EPT Grand-Paris-Grand-Est : Clichy-sous-Bois, Coubron, Gagny, Gournay-sur-Marne, Le Raincy, Les Pavillons-sous-Bois, Livry-Gargan, Montfermeil, Neuilly-Plaisance, Neuilly-sur-Marne, Noisy-le-Grand, Rosny-sous-Bois, Vaujours, Villemomble.

3 – CA Paris-Vallée de la Marne : Brou-sur-Chantereine, Champs-sur-Marne, Chelles, Courtry, Croissy-Beaubourg, Émerainville, Lognes, Noisiel, Pontault-Combault, Roissy-en-Brie, Torcy, Vaires-sur-Marne.

4 – EPT Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville.